一年一度的房屋稅繳納期間又到了。2025年（民國114年）的房屋稅將自5月1日起正式開徵，繳納期限原則上至5月31日止，不過因今年底線適逢週六，將順延至6月2日（週一）截止。房屋稅是持有房屋者每年應盡的納稅義務，而今年開徵最大的焦點，在於攸關多屋族稅負、俗稱「囤房稅2.0」的「房屋稅差別稅率2.0」新制首次正式實施，預計將對全國房屋稅收及特定族群帶來顯著影響。本文將帶您完整了解房屋稅的基本概念、今年新制的關鍵變革，以及相關的繳納、查詢與常見問題。
房屋稅是什麼？哪些人需要繳納？
房屋稅是對我國境內房屋的所有權人，就其持有的房屋價值所課徵的一種地方稅。這裡的「房屋」不僅指一般住宅，也包括附著於土地的各種建築物（如店面、廠房）以及能增加房屋使用價值的建物（如夾層、電梯）。
基本上，以下幾種身分的人是房屋稅的納稅義務人：
- 房屋所有權人： 不動產登記簿上記載的所有權人。
- 典權人： 設有典權的房屋，由典權人繳納。
- 共有人： 房屋為多人共有時，由共有人推定一人繳納，或可申請按各自持分比例分單繳納。
- 使用權人： 如地上權房屋。
- 其他情況： 未辦保存登記的房屋，可能向建造執照起造人或實際使用人課徵。信託房屋則由受託人繳納。
此外，住家用房屋現值在新台幣10萬元以下者，可免徵房屋稅，但此優惠僅限自然人且全國持有合計不超過3戶。
囤房稅2.0 – 如何調整稅率與計算方式？
今年房屋稅最大的變革來自「房屋稅差別稅率2.0」（囤房稅2.0）的正式上路，其核心精神在於提高持有多戶且未作有效利用者的持有成本，並減輕單一自住者的負擔。主要改變有：
- 全國歸戶： 不同於以往各縣市分開計算，新制將納稅人本人、配偶及未成年子女在「全國」持有的住家用房屋總戶數合併計算，以此作為適用稅率的依據。
- 非自住稅率提高與累進：
- 針對「非自住」住家用房屋（即排除自住3戶、公益出租等以外的房屋），法定稅率區間從過去的1.5%~3.6%提高至2%~4.8%。
- 各地方政府必須在此區間內，根據全國持有總戶數訂定差別稅率，且採「全數累進」課徵（例如，某市規定持有5戶以上適用4.2%，若您持有5戶，則5戶全部適用4.2%，而非僅第5戶適用）。
- 鼓勵出租與繼承減負：
- 若房屋出租，且申報租賃所得達財政部公告標準，或因繼承取得共有房屋，則適用**較低的1.5%~2.4%**稅率，鼓勵空屋利用並考量非自願持有情形。
- 建商餘屋差別稅率：
- 建商持有待售房屋，在合理銷售期間（2年內）適用2%~3.6%稅率；超過2年則回歸一般非自住的2%~4.8%，促使建商加速釋出餘屋。
- 全國單一自住減稅：
- 若本人、配偶、未成年子女全國僅持有1戶房屋供自住，且符合地方政府訂定的房屋現值標準，稅率可從原本的1.2%調降至1%。
- 自住3戶內維持稅率： 符合自住條件（詳見下段）的全國持有第2、第3戶房屋，稅率維持1.2%不變。
- 公益出租維持稅率： 經核定的公益出租人，出租房屋稅率維持1.2%。
房屋稅的基本計算公式仍為：「應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率」。房屋課稅現值由地方政府評定。
自住認定趨嚴：「戶籍登記」成關鍵，申報期限延至6/2
囤房稅2.0對「自住房屋」的認定標準變得更為嚴格。除了原有的「無出租或供營業使用」、「供本人、配偶或直系親屬實際居住」外，新增了必須在該屋「辦竣戶籍登記」的條件。全國合計最多只能有3戶適用自住稅率（含1%或1.2%）。
由於新增戶籍要求，且系統比對可能出現落差，導致部分民眾收到稅單時發現自住房屋被誤課為非自住稅率。為此，財政部已將原訂3月24日的戶籍登記與申報適用自住稅率期限，放寬延長至2025年6月2日。民眾若發現稅單有誤，請務必在此期限前完成設籍並向稅捐機關申請更正，即可改按自住稅率課徵並辦理退補稅。
2025房屋稅繳納實務：時間、多元方式與查詢管道
- 繳納時間： 2025年5月1日至6月2日止。
- 課稅所屬期間： 2024年7月1日至2025年6月30日。
- 逾期罰則： 每逾3日加徵1%滯納金（最高10%），逾30日移送強制執行。
- 繳納方式：
- 金融機構臨櫃（郵局不代收）。
- 便利商店現金繳納（上限3萬元）或透過多媒體機列印繳費單。
- ATM轉帳、約定帳戶扣款、網路銀行/行動銀行轉帳、晶片金融卡線上繳稅。
- 信用卡線上繳稅（注意手續費）。
- 行動支付/電子支付App掃碼繳稅（如台灣Pay、ezPay等）。
- 查詢與試算：
- 查詢稅額/補單： 可透過地方稅網路申報作業系統、財政部稅務入口網（需憑證登入），或親洽稅捐機關。
- 稅額試算： 財政部及各縣市稅捐處網站多提供試算工具，但僅供參考，實際以稅單為準。
房屋稅常見疑問釐清
- 年中買賣房屋： 以每年2月最後一天房屋登記的所有權人為當年度納稅義務人。買賣雙方可自行約定分攤方式。
- 房屋用途變更： 應於變更日起30日內申報。若改為稅率較低用途（如營業改自住），需在開徵40日前（3/22前）申報當期才能適用；若改為稅率較高用途（如自住改營業），則次期才適用新稅率。
- 部分面積非住家： 依實際使用面積分別按適用稅率課稅，但非住家面積最低需以總面積1/6計算。
- 違章建築： 仍須依使用情形繳納房屋稅，但不代表合法。
再次提醒，請民眾務必於6月2日前完成房屋稅繳納，並仔細核對稅單上的稅率是否正確，特別是自住認定部分。若有任何疑問，應儘速向房屋所在地的稅捐稽徵機關洽詢。
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